|
| 用途地域／用途地域の変遷／12種類の用途地域のイメージ図／用途地域内の建築物の用途制限／特別用途地区（大規模集客施設制限地区）／第一種市街地再開発事業・高度利用地区／準防火地域／臨港地区 |
|
| 地域地区制は都市における土地利用の全体を示すものであり、将来の市街化を計画的に発展させ、秩序ある市街地の形成を図るため、土地・建物の用途及びその構造等を都市計画法より規制しようとするものです。 |
|
|
用途地域とは、将来の市街地を計画的に発展させ、秩序ある市街地の形成を図るため、建物の用途及び形態などを規制、誘導する制度で、12種類の地域が定められています。
上越市では、現在、第二種低層住居専用地域を除いた11種類の地域を指定しています。 |
（H21.12.18現在）
| 地 域 名 |
面 積 （ｈａ） |
建蔽率
（％） |
容積率
（％） |
高さ制限
（ｍ） |
| 上越都市計画区域 |
柿崎都市計画区域 |
| 第一種低層住居専用地域 |
476
129 |
－
21 |
50 |
80
100 |
10 |
| 第一種中高層住居専用地域 |
873 |
19 |
60 |
200 |
－ |
| 第二種中高層住居専用地域 |
101 |
－ |
60 |
200 |
－ |
| 第一種住居地域 |
870 |
138 |
60 |
200 |
－ |
| 第二種住居地域 |
90 |
－ |
60 |
200 |
－ |
| 準住居地域 |
57 |
－ |
60 |
200 |
－ |
| 近隣商業地域 |
48
40 |
3.9
－ |
80 |
200
300 |
－ |
| 商業地域 |
17
188 |
9.7
－ |
80 |
400
500 |
－ |
| 準工業地域 |
834 |
52 |
60 |
200 |
－ |
| 工業地域 |
189 |
73 |
60 |
200 |
－ |
| 工業専用地域 |
580 |
－ |
60 |
200 |
－ |
| 合 計 |
4,492 |
317 |
|
|
|
|
| 〈上越都市計画区域〉 |
〈柿崎都市計画区域〉 |
 |
 |
|
|
|
 |
| 単位：ha |
| 4種用途地域 |
S42.3.28
(直江津市) |
S43.9.28
(高田市) |
S47.6.27
(高田市) |
| 住居地域 |
540 |
993 |
963 |
| 商業地域 |
55 |
105 |
115 |
| 準工業地域 |
274 |
230 |
230 |
| 工業地域 |
460 |
→ |
→ |
| 合 計 |
1,329 |
1,788 |
1,768 |
|
 |
| 単位：ha |
| 8種用途地域 |
S48.12.27
(上越市)
(頸城村) |
S49.8.15
(大潟町) |
S59.12.28
(全体) |
S62.8.28
(上越市)
(大潟町) |
H3.3.29
(全体) |
H4.2.24
(上越市) |
H6.2.25
(上越市) |
| 第一種住居専用地域 |
376 |
143 |
582 |
→ |
612 |
605 |
→ |
| 第二種住居専用地域 |
622 |
7 |
814 |
830 |
926 |
925 |
→ |
| 住居地域 |
490 |
90 |
821 |
826 |
968 |
975 |
974 |
| 近隣商業地域 |
38 |
39 |
80 |
→ |
84 |
87 |
88 |
| 商業地域 |
131 |
17 |
147 |
→ |
146 |
→ |
→ |
| 準工業地域 |
391 |
37 |
710 |
→ |
784 |
782 |
→ |
| 工業地域 |
101 |
8 |
137 |
→ |
146 |
→ |
→ |
| 工業専用地域 |
167 |
116 |
380 |
→ |
→ |
→ |
→ |
| 合 計 |
2,316 |
457 |
3,671 |
3,692 |
4,046 |
4,046 |
4,046 |
|
|
|
単位：ha
|
| 12種用途地域 |
H8.4.1
(全体) |
H13.3.30
(全体) |
H16.3.30
(全体) |
H17.7.21
(上越市) |
H18.3.24
(上越市) |
H19.10.30
(上越市) |
H20.12.5
(上越市) |
H21.3.31
(上越市) |
H21.12.18
(上越市) |
| 第一種低層住居専用地域 |
605 |
→ |
→ |
→ |
→ |
→ |
→ |
→ |
→ |
| 第一種中高層住居専用地域 |
849 |
874 |
871 |
→ |
→ |
→ |
→ |
873 |
→ |
| 第二種中高層住居専用地域 |
75 |
96 |
100 |
101 |
→ |
→ |
→ |
→ |
→ |
| 第一種住居地域 |
830 |
860 |
870 |
867 |
→ |
868 |
868 |
870 |
→ |
| 第二種住居地域 |
86 |
88 |
86 |
88 |
→ |
→ |
→ |
90 |
→ |
| 準住居地域 |
57 |
→ |
→ |
→ |
→ |
→ |
→ |
→ |
→ |
| 近隣商業地域 |
88 |
→ |
→ |
→ |
→ |
→ |
→ |
→ |
→ |
| 商業地域 |
146 |
177 |
200 |
→ |
→ |
204 |
205 |
→ |
→ |
| 準工業地域 |
782 |
829 |
827 |
→ |
→ |
→ |
818 |
834 |
834 |
| 工業地域 |
146 |
193 |
→ |
→ |
202 |
→ |
210 |
185 |
189 |
| 工業専用地域 |
380 |
502 |
→ |
→ |
562 |
→ |
→ |
562 |
580 |
| 合 計 |
4,044 |
4,369 |
4,399 |
4,399 |
4,468 |
4,473 |
4,473 |
4,470 |
4,492 |
|
 |
| 単位：ha 単位：ha |
| 8種用途地域 |
S58.6.25 |
| 第一種住居専用地域 |
21 |
| 第二種住居専用地域 |
19 |
| 住居地域 |
138 |
| 近隣商業地域 |
3.9 |
| 商業地域 |
9.7 |
| 準工業地域 |
52 |
| 工業地域 |
73 |
| 合 計 |
317 |
|
 |
| 12種用途地域 |
H8.1.1 |
| 第一種低層住居専用地域 |
21 |
| 第一種中高層住居専用地域 |
19 |
| 第一種住居地域 |
138 |
| 近隣商業地域 |
3.9 |
| 商業地域 |
9.7 |
| 準工業地域 |
52 |
| 工業地域 |
73 |
| 合 計 |
317 |
|
|
|
|
|
| 第一種低層住居専用地域 | |
第二種低層住居専用地域 | |
第一種中高層住居専用地域 |
 |
 |
 |
| 低層住宅の良好な環境を守るための地域です。小規模なお店や事務所をかねた住宅や小中学校などが建てられます。 |
主に低層住宅の良好な環境を守るための地域です。小中学校などのほか、150㎡までの一定のお店などが建てられます。 |
中高層住宅の良好な環境を守るための地域です。病院、大学、500㎡までの一定のお店などが建てられます。 |
|
| 第二種中高層住居専用地域 |
第一種住居地域 |
第二種住居地域 |
 |
 |
 |
| 主に中高層住宅の良好な環境を守るための地域です。病院、大学などのほか、1,500㎡までの一定のお店や、事務所などが建てられます。 |
住居の環境を守るための地域です。3,000㎡までの店舗、事務所、ホテルなどは建てられます。 |
主に住居の環境を守るための地域です。店舗、事務所、ホテル、ぱちんこ屋、カラオケボックスなどは建てられます。 |
|
| 準 住 居 地 域 |
近 隣 商 業 地 域 |
商 業 地 域 |
 |
 |
 |
| 道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域です。 |
近隣の住民が日用品の買い物をする店舗等の業務の利便の増進を図る地域です。住宅や店舗のほかに小規模の工場も建てられます。 |
銀行、映画館、飲食店、百貨店、事務所などの商業等の業務の利便の増進を図る地域です。住宅や小規模の工場も建てられます。 |
|
| 準 工 業 地 域 |
工 業 地 域 |
工 業 専 用 地 域 |
 |
 |
 |
| 主に軽工業の工場等の環境悪化の恐れのない工業の業務の利便を図る地域です。危険性、環境悪化が大きい工場のほかは、ほとんど建てられます。 |
主として工業の業務の利便の増進を図る地域で、どんな工場でも建てられます。住宅やお店は建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。 |
専ら工業の業務の利便の増進を図る地域です。どんな工場でも建てられますが、住宅、お店、学校、病院、ホテルなどは建てられません。 |
|
|
|
※クリックするとPDF形式で拡大されます（印刷用）
 |
|
|
|
特別用途地区は、用途地域に重ねて建物用途などを指定することにより、その地域に適した土地利用の増進や環境保護等を図るものです。
上越市では、現在、上越都市計画区域及び柿崎都市計画区域の準工業地域全域に、特別用途地区（大規模集客施設制限地区）を指定しています。 |
| 次の表の左欄に掲げる特別用途地区において、同表の右欄に掲げる建築物は、建築することができません。（ただし、市長が公益上やむを得ないと認めて許可した建築物については、建築制限は適用されません。） |
| 特別用途地区 |
建築してはならない建築物 |
|
大規模集客施設制限地区
|
劇場、映画館、演芸場若しくは観覧場又は店舗、飲食店、展示場、遊技場、勝馬投票券発売所、場外車券売場その他これらに類する用途で建築基準法施行令（以下「政令」という。）で定めるものに供する建築物でその用途に供する部分（劇場、映画館、演芸場又は観覧場の用途に供する部分にあっては、客席の部分に限る。）の床面積の合計が10,000㎡を超えるもの |
|
| ※既存建築物に対する制限の緩和 |
|
（1）
|
特別用途地区内における既存の大規模集客施設は、一定の範囲内において増築又は改築をすることができます。 |
|
（2）
|
特別用途地区内における既存の大規模集客施設は、用途変更を伴わない大規模な修繕又は大規模な模様替えをすることができます。 |
|
（3）
|
特別用途地区内における既存の大規模集客施設は、政令で定める範囲の類似の用途への用途変更をすることができます。 |
| ※罰則 |
| 条例の規定に違反した建築物の建築主、所有者、管理者又は占有者に対して、５０万円以下の罰金刑とする罰則があります。 |
※詳細については、上越市特別用途地区建築条例及び上越市特別用途地区建築条例施行規則をご覧ください。
|
|
|
|
|
指定年月日
|
面積（ha）
|
備 考
|
|
平成20年6月30日
|
827
|
当初決定
|
|
平成20年12月5日
|
818
|
西本町三丁目及び中田原地区の用途地域の変更に伴う変更
|
|
平成21年3月31日
|
834
|
第3回線引き見直し
|
|
平成21年12月18日
|
834
|
港町1丁目地区の用途地域の変更に伴う変更
|
|
|
|
|
指定年月日
|
面積（ha）
|
備 考
|
|
平成20年6月30日
|
52
|
当初決定
|
|
|
|
|
| 上越市では、中心市街地活性化の一環として、現在、高田中心市街地の一部において第一種市街地再開発事業を決定し、高度利用地区を指定しています。 |
◆第一種市街地再開発事業
既存の土地と建物を、新しいビルの床の所有とそれに必要な土地の権利に置き換えて再開発を行うものです。 |
<上越都市計画区域>
| 名 称 |
都市計画決定 |
詳 細 |
| 面積 |
当初（最終）決定年月日 |
|
本町五丁目地区
|
約0.5ha
|
平成21年3月24日
（平成22年2月4日）
|
|
|
|
|
|
◆高度利用地区
細分化された敷地の統合を促進し、建築物の大規模化・共同化を図り、さらに建築物の周辺にオープンスペースを確保し、市街地環境の向上を
図ることを目的としています。 |
<上越都市計画区域>
| 地区名 |
面積
（ha） |
用途地域 |
容積率 |
建ぺい率 |
建築面積 |
最終指定年月日 |
| 最高限度 |
最低限度 |
最高限度 |
最低限度 |
|
本町五丁目地区
|
0.5
|
商業地域 |
60/10
|
20/10
|
8/10
|
200m2
|
平成21年3月24日
|
|
|
| ※ 事業予定区域内において、建築物の新築、増築及び改築を行う場合は、上越市長の許可が必要な場合がありますので、事前に上越市都市計画課までご相談ください。 |
|
|
| 準防火地域は、家屋が密集している地域において、火災の危険を防ぐため指定する区域であり、上越市においては、高田市街地と直江津市街地及び柿崎市街地を中心に約524haを指定しています。 |
| 建 築 規 模 |
建 築 物 の 構 造 |
| 耐火構造物 |
準耐火構造物 |
政令で定める基準に
適合する建築物 |
| 地階を除く階数が4以上または延べ床面積が1,500㎡を超えるもの |
○ |
－ |
－ |
| 延べ床面積が500m2を超え、1,500m2以下のもの |
○ |
○ |
－ |
| 地階を除く階数が3のもの |
○ |
○ |
○ |
| 上記以外の木造建築物 |
外壁、軒裏及び開口部で延焼のおそれがある部分や屋根
については、防火上安全な構造としなければならない。 |
|
|
|
|
指定年月日 |
面積(ha) |
備 考 |
| 高田市 |
初回指定 |
昭和25年10月24日 |
227.4 |
当初決定 |
| 高田市 |
地域変更 |
昭和43年9月28日 |
375.8 |
東本町・稲田を追加 |
| 直江津市 |
初回指定 |
昭和42年3月28日 |
92.0 |
当初決定 |
| 上越市 |
地域変更 |
昭和48年12月27日 |
508.2 |
名称変更及び8種用途への変更に
併せた変更 |
| 上越市 |
地域変更 |
平成3年3月29日 |
506.8 |
春日山・市役所周辺を削除及び追加 |
| 上越市 |
地域変更 |
平成4年2月24日 |
510.2 |
直江津駅南地区を追加 |
|
準防火地域(高田地区)
 |
準防火区域(直江津地区)
 |
|
準防火区域(春日山地区)
 |
|
|
|
|
指定年月日 |
面積(ha) |
備 考 |
| 柿崎町 |
初回指定 |
昭和58年6月25日 |
13.6 |
当初決定 |
|
準防火地域(柿崎地区)
 |
|
|
|
|
臨港地区では、港湾を管理するため、港湾施設を設置する陸地部分を指定するものです。この地区内では、県の条例によって目的別に各種の分区が指定されており、建築物に対する規制が行われます。
上越市においては、直江津港及び保倉川河口周辺で約211.8haを指定しており、分区としては商港区、魚港区、工業港区、保安港区、修景厚生港区、マリーナ港区が指定されています。 |
|
|
指定年月日 |
面積(ha) |
備 考 |
| 直江津市 |
初回指定 |
昭和39年10月10日 |
35.3 |
当初決定 |
| 上越市 |
地域変更 |
昭和48年11月2日 |
35.3 |
名称変更 |
| 上越市 |
地域変更 |
昭和54年3月6日 |
77.8 |
直江津港埋め立てに伴う変更 |
| 上越市 |
地域変更 |
平成18年3月24日 |
189.8 |
火力発電所用地の埋立完了に伴う全体見直し |
| 上越市 |
地域変更 |
平成21年12月18日 |
211.8 |
LNG受入基地用地の一部埋立完了に伴う見直し |
|
|
|
|
