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土地に対する課税(固定資産税)

印刷用ページを表示する 掲載日:2015年12月25日更新

評価のしくみ

 総務大臣が定める固定資産評価基準に基づいて、売買実例価額等をもとに算定した「正常売買価格」を基礎として評価額を算出します。

「正常売買価格」:当事者間の事情等(売り急ぎや買い急ぎ)および将来における期待価格など正常でない条件による部分を排除して、その資産自体の本来の価値を適正に反映した価格。市では、地価公示価格や都道府県地価調査価格、不動産鑑定士(補)による鑑定評価格等を活用しています。

地目の認定

 地目は、宅地、田および畑(併せて農地といいます。)、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野および雑種地をいいます。固定資産税の評価上の地目は、登記簿に登記されている地目にかかわりなく、その年の1月1日(賦課期日)現在の現況の地目によります。

地積

 地積は、原則として登記簿に登記されている地積によります。

地目別の評価方法 

宅地評価の流れ(図)

(注1) 宅地や宅地に比準する土地の評価額は、平成6年度の評価替えから地価公示価格等の7割を目途に算定しています。

(注2) 下落修正(時点修正):土地の価格は、基準年度(平成27年度)の価格を3年間据え置くことが原則ですが、平成28年度、平成29年度において地価の下落があり、価格を据え置くことが適当ではないときは、価格の修正を行います。

路線価等の公開

 市では、納税者の方々に土地の評価に対する理解と認識を深めていただくために、評価額の基礎となる路線価を公開しています。また、標準宅地の所在についても公開しています。

 公開図の閲覧申請用紙は、「届け出・縦覧・閲覧等に関する様式(固定資産税)」をご覧ください

路線価

 市街地などにおいて道路に付けられた価格が「路線価」です。具体的には、道路に接する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格をいいます。宅地の評価額は、この路線価を基にしてそれぞれの宅地の状況(奥行、間口、形状など)に応じて求められます。

標準宅地

 市町村内の地域ごとに、その主要な道路に接した標準的な宅地を「標準宅地」といいます。この主要な道路の路線価は、この標準宅地についての地価公示価格や鑑定評価格等を基にして求められ、その他の道路については、この主要な道路の路線価を基にして道路の幅員や公共施設からの距離等に応じて求められます。

農地の評価方法

 農地(田および畑)は、次のように分類され、それぞれの方法で評価されます。

一般農地

 農業経営が継続されることを前提に、農地としての生産力に着目し評価します。
 原則として、宅地の場合と同様に標準地を選定し、その標準地の価格に比準して評価します。

市街化区域農地

 都市計画法上の市街化区域内の田畑を市街化区域農地と言います。市街化区域農地は現況が田畑であっても、すでに宅地等としての潜在的価値を有すると認められるため、状況が類似する付近の宅地等の評価額を基準として求めた価額から造成費を控除した価額によって評価します。

宅地介在農地

 外見上農地としての形態を留めているが、実質的には宅地としての潜在的な価値を有している土地をいいます。宅地と同様に評価します。

山林の評価方法

 原則として、宅地の場合と同様に標準地を選定し、その標準地の価格に比準して評価します。ただし、宅地や農地に介在する山林や市街地近郊の山林については、状況が類似する付近の宅地等の評価額を基準として求めた価額から造成費を控除した価額によって評価します。

牧場、原野、雑種地等の評価方法

 宅地、農地、山林の場合と同様に、売買実例価額や付近の土地の評価額に基づく方法等により評価します。

住宅用地に対する課税標準の特例(住宅用地特例)

 住宅用地は、その税負担を特に軽減する必要から、その面積によって、小規模住宅用地とその他の住宅用地に分けて特例措置が適用されています。

小規模住宅用地

  • 200平方メートル以下の住宅用地(200平方メートルを超える場合は住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分)を小規模住宅用地といいます。
  • 小規模住宅用地の課税標準額については、価格の6分の1の額とする特例措置があります。

その他の住宅用地

  • 小規模住宅用地以外の住宅用地をその他の住宅用地といいます。たとえば、300平方メートルの住宅用地(一戸建住宅の敷地)であれば、200平方メートル分が小規模住宅用地で、残りの100平方メートル分がその他の住宅用地となります。
  • その他の住宅用地の課税標準額については、価格の3分の1の額とする特例措置があります。

小規模住宅用地の図です

住宅用地の範囲

 住宅用地は、次の2種類に分類されます。

専用住宅(専ら人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地

 その土地の全部(家屋の床面積の10倍まで)が住宅用地の対象範囲となります。
 アパートやマンションなどの敷地も該当します

併用住宅(一部を人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地

 その土地の面積(家屋の床面積の10倍まで)に一定の率を乗じて得た面積に相当する土地が住宅用地の対象範囲となります。  住宅の敷地の用に供されている土地とは、その住宅を維持し、またはその効用を果たすために使用されている一画地をいいます。

 賦課期日(1月1日)現在において新たに住宅の建設が予定されている土地あるいは住宅が建設されつつある土地は、住宅の敷地とはなりません。
 ただし、既存の家屋に代えてこれらの家屋が建築中であり、一定の要件を満たすと認められる土地については、所有者の申請に基づき住宅用地として取り扱うこととなります。
 また、住宅が災害により滅失した場合で他の建物、構築物の用に供されていない土地は、2年間(長期にわたる避難の指示等が行われた場合には、避難等解除後3年間)に限り、住宅用地として取り扱われます。

 なお、客観的に見て管理放棄され且つ著しく破損している家屋で「居住の用に供することができない」と判定したものについては、住宅用地とはならないため、住宅用地特例の適用を除外する場合があります。

住宅用地特例措置の対象となる「住宅用地」の面積は家屋の敷地面積に下表の住宅用地の率を乗じます。

家屋の区分居住部分の割合住宅用地の率
(1) 専用住宅全部100パーセント
(2) (3)以外の併用住宅4分の1以上2分の1未満50パーセント
2分の1以上100パーセント
(3) 地上5階以上の耐火建築物である併用住宅4分の1以上2分の1未満50パーセント
2分の1以上4分の3未満

75パーセント

4分の3以上

100パーセント

宅地の税負担の調整措置(宅地の課税標準額)

 土地の固定資産税には、平成9年度から税負担の均衡化を図るために負担調整措置がとられています。
 負担調整措置とは、地域や個々の土地によりばらつきのある「評価額に対する課税標準額の割合(課税標準額が評価額に対してどの程度まで達しているかを示す割合)」を均衡化するためのしくみです。
 これは、評価額に対する課税標準額の割合が高い土地については税負担を引き下げ(または据え置き)、また、割合が低い土地については課税標準額を徐々に引き上げていくことによって、「評価額に対する課税標準額の割合」を一定の割合に近づけていこうとするものです。

課税標準額算定の基本的な考え方

 原則として、今年度の評価額に対する前年度課税標準額の割合に応じて、その年度の課税標準額が算定される仕組みになっており、次の「商業地等の宅地(非住宅用地)」、「住宅用地の区分別」に計算します。

商業地等の宅地(非住宅用地)

今年度の評価額に対する前年度課税標準額の割合が70パーセントを超える場合は

  • 今年度の課税標準額=今年度の評価額×70パーセントとなります。

また、前年度の課税標準額が今年度の評価額の70パーセントを下回る場合は次のとおりとなります。

  • 前年度の課税標準額が今年度の評価額の60パーセント以上70パーセント以下の場合:前年度課税標準額を据え置きます
  • 前年度の課税標準額が今年度の評価額の60パーセント未満の場合:課税標準額(A)=前年度課税標準額+今年度評価額×5パーセント
ただし、計算した課税標準額(A)が次の場合は、下記のとおりとなります。
  • 計算した課税標準額が今年度の評価額の(A)60パーセントを上回る場合:課税標準額=評価額の60パーセント
  • 計算した課税標準額が今年度の評価額の(A)20パーセントを下回る場合:課税標準額=評価額の20パーセント

住宅用地

 住宅用地についてはその税負担を軽減する課税標準の特例措置があるため、次のような計算方法で課税標準額を算出します。
 住宅用地のうち、住宅1戸につき200平方メートルまでの部分を小規模住宅用地、それ以外の部分を一般住宅用地といい、それぞれ下記のとおり課税標準額が軽減されます。

住宅用地に対する課税標準額の特例

小規模住宅用地(住宅1戸当たり200平方メートルまでの部分)
  • 固定資産税 課税標準額(B)=評価額×6分の1
  • 都市計画税 課税標準額(B)=評価額×3分の1
その他の住宅用地(住宅1戸当たり200平方メートルを超える部分)
  • 固定資産税 課税標準額(B)=評価額×3分の1
  • 都市計画税 課税標準額(B)=評価額×3分の2

住宅用地の課税標準額の計算

上記で算出した課税標準額(B)と前年度の課税標準額とを比較し、その割合に基づき以下の計算にしたがって、それぞれの課税標準額を計算します。
  • 前年度の課税標準額が課税標準額(B)と比較し100パーセント以上の場合

 課税標準額(B)=今年度の課税標準額

  • 前年度の課税標準額が課税標準額(B)と比較し100パーセント未満の場合

 前年度課税標準額+課税標準額(B)×5パーセント=今年度の課税標準額(C)


ただし、計算した課税標準額(C)が次の場合は、下記のとおりとなります。

  • 計算した課税標準額(C)が課税標準額(B)を上回る場合

 課税標準額(B)=今年度の課税標準額

  • 計算した課税標準額(C)が課税標準額(B)の20パーセントを下回る場合

 課税標準額(B)の20パーセント=今年度の課税標準額

住宅用地負担調整イメージ図

 平成24年地方税法の改正により、固定資産税(土地)の負担調整措置は、これまで経過措置として一定の負担水準(90パーセント)を超えた住宅用地に対する課税標準額は据置かれていましたが、平成26年度からこの経過措置が廃止されました。

農地の課税標準額

 一般農地では、今年度の評価額に対する前年度課税標準額の割合に応じて、なだらかな税負担の調整措置が適用されます。

  • 前年度の課税標準額が今年度の評価額の90パーセント以上の場合:課税標準額=前年度課税標準額×1.025
  • 前年度の課税標準額が今年度の評価額の80パーセント以上90パーセント未満の場合:課税標準額=前年度課税標準額×1.05
  • 前年度の課税標準額が今年度の評価額の70パーセント以上80パーセント未満の場合:課税標準額=前年度課税標準額×1.075
  • 前年度の課税標準額が今年度の評価額の70パーセント未満の場合:課税標準額=前年度課税標準額×1.10

 また、市街化区域農地の課税標準額については、評価額の3分の1とすることとなっており、前年度の課税標準額が評価額の3分の1に達していない場合は、上の表にあてはめて計算します。

宅地・農地以外の土地の課税標準額

  • 原則、今年度の課税標準額=今年度の評価額 となります。
  • 宅地比準の土地(介在農地や介在山林などの宅地並み評価の土地)については、商業地等の宅地(非住宅用地)と同様の方法で、課税標準額が計算されます。