都市化の進展に伴う無秩序な開発を規制し、都市の健全な発展と秩序ある整備を目的として開発行為を許可制としているもので、都市計画法第29条に基づき、宅地造成等を行う際に必要とされる許可のことです。
開発行為を行う際には開発許可が必要となる場合があり、詳細については下表のとおりです。
| 区域 | 開発許可が必要となる面積 | 都市計画区域 |
|---|---|---|
| 市街化区域 | 1,000平方メートル以上 | 上越都市計画区域 |
| 市街化調整区域 | 面積の大小に関係なくすべて | |
| 非線引都市計画区域 | 3,000平方メートル以上 | 柿崎都市計画区域、妙高都市計画区域 |
| 都市計画区域外 | 10,000平方メートル以上 |
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都市計画区域についての詳細は「都市計画区域」をご覧ください。
開発許可制度の概要については開発許可制度のあらまし [PDFファイル／1.63MB]をご覧ください。
主として建築物の建築または特定工作物を建設する目的で行う「土地の区画形質の変更」のことをいいます。（都市計画法第4条第12号）
建築物とは、土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するもの（これに類する構造のものを含む）、これに附属する門若しくは塀、観覧のための工作物または地下若しくは高架の工作物内に設ける事務所、店舗、興行場、倉庫その他これらに類する施設をいい、建築設備を含むものをいいます。（建築基準法第2条第1号に定める建築物）
特定工作物とは第一種特定工作物と第二種特定工作物をいいます。（都市計画法第4条第11号）
第一種特定工作物：コンクリートプラント、アスファルトプラント、危険物の貯蔵・処理用工作物等
第二種特定工作物：ゴルフコース、1ヘクタール以上の野球場・陸上競技場、レジャー施設である工作物及び墓地等
土地の「区画」「形質」の変更のいずれかに該当する行為がある場合をいいます。
区画とは、土地の利用状況が他の土地とは独立して利用されている土地の範囲のことで、「区画の変更」とは、区画の範囲を変更することです。
現在の土地に道路を新設し、所有を分けた利用をする場合
現在の土地の分合筆、所有権等の変更のみを行う場合
「土地の形質の変更」とは、切土・盛土の造成工事を行ったり、農地等を宅地にしたりする場合をいいます。ただし、建築物の建築等で不可分な一体工事と認められる基礎打ち、土地の掘削や既に建築物の敷地となっていた土地で区画の変更をしない場合は、原則として開発行為に該当しません。
農地等を宅地にする場合
建築物を建築するための盛土及び擁壁設置
建築物の基礎工事に伴う掘削
市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域であり建築物の建築が制限されています。また市街化調整区域内の建築物については、建替えや増改築などを行わずに、建築物の用途変更や所有者変更のみを行う場合であっても許可が必要となる場合がありますので、建築確認申請前の確認事項を確認してください。
市街化調整区域内で開発行為または建築行為を行う場合は、面積に関係なく都市計画法第34条のいずれかの号に該当していなければなりません。このうち都市計画法第34条第14号に定める開発審査会の議を経て許可し得ることとしている基準について以下のとおり定めています。
上越市開発審査会付議基準（令和5年3月14日一部改正） [PDFファイル／475KB]
都市計画法第33条では、開発行為を行う際に良好な市街地の形成を図り、宅地に一定の水準を保たせるために、技術基準を定めています。また当市でも下記のとおり開発行為許可申請技術基準を定めています。
また、開発行為にあたっては、国土交通省ホームページ「宅地防災」（外部リンク）＜外部リンク＞にある以下のマニュアル等を参照し、宅地造成の安全性を確保するよう努めてください。
＜外部リンク＞
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