都市化の進展に伴う無秩序な開発を規制し、都市の健全な発展と秩序ある整備を目的として開発行為を許可制としているもので、都市計画法第29条に基づき、宅地造成等を行う際に必要とされる許可のことです。
開発許可制度の概要については、開発許可制度のあらまし [PDFファイル／1.63MB]をご覧ください。
主として建築物の建築または特定工作物を建設する目的で行う「土地の区画形質の変更」のことをいいます。（都市計画法第4条第12号）
建築物とは、土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するもの（これに類する構造のものを含む）、これに附属する門若しくは塀、観覧のための工作物または地下若しくは高架の工作物内に設ける事務所、店舗、興行場、倉庫その他これらに類する施設をいい、建築設備を含むものをいいます。（建築基準法第2条第1号に定める建築物）
特定工作物とは、第一種特定工作物と第二種特定工作物をいいます。（都市計画法第4条第11号）
土地の「区画の変更」または「形質の変更」のいずれかに該当する行為があることをいいます。
土地の「区画の変更」とは、土地の利用状況が他の土地とは独立して利用されている土地の範囲を変更することをいいます。
「区画の変更」に該当する例
「区画の変更」に該当しない例
土地の「形質の変更」とは、切土・盛土の造成工事や、農地等を宅地にすることをいいます。ただし、建築物の建築等で不可分な一体工事と認められる基礎打ちや掘削は、原則として開発行為に該当しません。
「形質の変更」に該当する例
「形質の変更」に該当しない例
開発行為の許可が必要となる規模は、下表のとおりです。
| 区域 | 許可が必要な規模 | |
|---|---|---|
| 上越都市計画区域 | 市街化区域 | 1,000平方メートル以上 |
| 市街化調整区域 | 面積の大小に関係なくすべて | |
| 柿崎都市計画区域 | 非線引き都市計画区域 | 3,000平方メートル以上 |
| 妙高都市計画区域 | ||
| 都市計画区域外の区域 | 10,000平方メートル以上 | |
（注1）都市計画区域の詳細については、「都市計画区域」をご覧ください。
（注2）都市計画法第29条第1項及び第2項の各号に該当する開発行為は、開発許可不要です。
（注3）開発行為を予定している土地と先行して開発行為が行われた土地について、それらの土地を一体の開発区域とみなす場合があります。詳細は、次の判断基準及び判断フローをご覧ください。
開発行為の許可を受けようとする場合は、次の基準に適合する必要があります。
開発行為の許可については、良好な市街地の形成を図るため、宅地に一定の水準を保たせようとすることを目的として、都市計画法第33条に規定する技術基準に適合している必要があります。
また、当市では、地域特性に応じたまちづくりを進めるため、都市計画法第33条第3項に基づき、技術基準の強化または緩和に関する基準を定めています。詳細は、「上越市都市計画法施行条例の概要」をご覧ください。
市街化調整区域における開発行為の許可については、市街化を抑制すべき区域として無秩序な開発を防止する観点から、都市計画法第34条各号に定める立地基準のいずれかに該当している必要があります。
このうち、同法第34条第11号に規定する土地の区域および予定建築物等の用途については、「上越市都市計画法施行条例の概要」をご覧ください。
また、同法第34条第14号に規定する開発審査会の議を経て許可し得ることとしている基準については、「上越市開発審査会」の付議基準をご覧ください。
当市では、法令による開発許可の基準（技術基準）を参考に、上越市行政手続条例に基づき定めた「上越市開発行為許可申請技術基準」を審査基準として運用しています。
また、開発行為にあたっては、国土交通省ホームページ「宅地防災」（外部リンク）＜外部リンク＞にある以下のマニュアル等を参照し、宅地造成の安全性を確保するよう努めてください。
開発行為許可申請技術基準の改定
令和7年12月5日より、技術基準を改定しました。改定概要は下記のとおりです。
開発行為の許可申請に係る手続きの一般的な流れは、次のとおりです。
なお、申請方法については、都市計画法 各種申請・届出様式一覧をご覧ください。
1.事前相談
開発許可申請者は、開発許可申請を円滑に進めるため、開発許可申請を行う前に開発行為の概要が分かる資料を作成し、市へ相談してください。
公共施設等の配置や整備、関係法令による規制等、開発行為の実施に伴い対応が必要な事項等をあらかじめ確認します。なお、メールによる相談も可能です。
（注）事前相談は任意ですが、ご協力をお願いします。
2.公共施設管理者との同意・協議（都市計画法第32条）
開発許可申請を行う前に、開発行為に関係がある公共施設（道路、下水道、公園等）の管理者と同意・協議申請書により事前に同意・協議の手続きを行ってください。
3.開発許可申請（都市計画法第29条）
必要な調整や書類をすべて整え、申請書により開発許可の申請を行ってください。
4.開発許可
市は、申請内容が法令や条例の基準に適合していると判断した場合、開発許可書を交付します。
5.開発工事
開発許可申請者は、申請に基づき開発工事を実施してください。
（注）工事内容が申請内容から変更となる場合は、都市計画法第35条の2に基づき、変更許可申請を行ってください。
6.完了届・検査
申請した造成工事が完了したら、工事完了届出書を提出してください。
また、公共施設の帰属（土地の帰属）がある場合は、工事完了届出前に登記に必要な書類を提出してください。
市は、造成工事が開発許可の内容と適合しているか検査を行い、開発許可の内容と適合している場合は検査済証を交付します。
7.完了公告
市は、工事が完了した旨の公告を行います。
市街化調整区域については、過去に開発許可を受けたことがない区域で次のいずれかの行為を行う場合、都市計画法第43条第1項に基づく建築許可が必要となる場合があります。
なお、建築許可にあたっては、立地基準（都市計画法第34条）のいずれかに該当する必要があります。
また、市街化調整区域内の建築物については、建替えや増改築などを行わずに、建築物の用途変更や所有者変更のみを行う場合であっても許可が必要となる場合がありますので、建築確認申請前の確認事項を確認してください。
＜外部リンク＞
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〒943-8601 新潟県上越市木田1-1-3電話：025-526-5111Fax：025-526-6111
開庁時間：月曜日から金曜日の午前8時30分から午後5時15分（祝日・12月29日～1月3日を除く）
（注）部署・施設によっては、開庁・開館の日・時間が異なることがあります。
